در حال آماده بازار مسکن به واسطه پیمان گرفتن در موقعیت ویژه به لحاظ نشانگرهای تاثیرگذار درونی و بیرونی، کمینه به هفت انگیزه عمده در شرایطی پیمان دارد که بسیاری از کارشناسان و فعالان بازار ملک از آن با عنوان «فرصت فصلی خرید مصرفی آپارتمان» تعبیر می‌کنند. تحلیلگران بازار مسکن معتقدند: نشانه متغیرهای هفت‌گانه در برهه زمانی کنونی از هر دو سمت عرضه و درخواست شرایطی را در بازار معاملات مسکن برپایی کرده است که مهم‌ترین تاثیر خویش را به شکل ایجاد گویه مناسب برای خرید آپارتمان با قیمت مناسب برای متقاضیان مصرفی نشانه می‌دهد؛ طوری که به نظر می‌رسد به واسطه کارایی این نشانگرها، بازار مسکن تا واپسین،انجام سنه با رفع کامل نشانه ها رکود معاملاتی سه سنه گذشته، از دوره پیش‌رونق وارد فاز رونق شود و از این بابت هم الان مناسب‌ترین سررسید برای خرید آپارتمان در بازار مصرفی معاملات ملک نسبت به سنه 96 محسوب می‌شود.
بررسی‌ها از چگونگی کنونی بازار مسکن حاکی است از مجموع هفت نشانگر کارساز در ایجاد شرایط مناسب برای خرید فصلی مسکن، 6 علامت عمده به تحولات درونی بازار مسکن طی ایام و هفته‌های اخیر برگزیدن دارد که این علامت‌ها موجب شده کارشناسان، مقطع زمانی فعلی را در وهله اول شروع ریز‌نوسانات مثبت قیمتی در بازار مسکن اعلام کنند. شروع ریز نوسانات قیمتی در عین استحکام نسبی قیمت مسکن در بعضی ماه‌های ماضی از سال، نگرانی فروشندگان مسکن از بابت مراجعت رکود، ریزش قیمت اوراق مسکن و خرید امتیاز وام با بها پاییز 94، گمان کردن کمبود عرضه نوسازها در سال آینده، فقدان زمینه سفته‌بازی در بازار مسکن، پوشش مناسب وام از خرج خرید آپارتمان و در ضمن انتظار رشد اقتصادی مثبت و شفا درآمد خانوار در سال آینده و اثرگذاری آن بر بازار ملک به شکل افزایش حجم تقاضای موثر، هفت فرصت نهفته در بازار فعلی مسکن است که برآیند آنها جهت بازار را حداقل الی پسین سال95 به سود تقاضای مصرفی تنظیم کرده است.
بهترین زمان خرید مسکن چه موقع است؟
کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند در چنین شرایطی که بازار مسکن در راه جنبش به سمت رونق قرار گرفته و سیر افزایش حجم داد و ستدها پیوسته دارد، در همان سان فرصت بالقوه ناشی از پیمان دریافت در فاز پیش رونق -فاصله رکود الی رونق داد و ستدها مسکن – می‌تواند آغاز رشد چشمگیر بها در بازار خرید آپارتمان را مقداری با تاخیر روبرو کند. این فرصت فصلی نه فقط بهترین مقطع زمانی برای منزل دار شدن زوج‌های جوان منزل اولی برای خرید مسکن محسوب می‌شود بلکه به واسطه قرار دریافت قیمت مسکن در سطح پسندیده (نسبت به آینده پیش رو) در ساحل دیگر امکاناتی که هم‌اکنون برای خرید ملک می‌تواند منجر به تقویت قدرت خرید متقاضیان می‌شود، سررسید مناسبی نیز برای متقاضیان تبدیل به احسن آپارتمان‌ها محسوب می‌شود.
شواهد نشان می‌دهد بازار مسکن وارد دوره پسارکود شده است؛ بدین مفهوم که خرید و فروش نسبت به نقطه‌ی عمق رکود ۴۶ درصد افزایش یافته اما آن‌قدر بالا نیست که بتوان متعلق به به عنوان رونق یاد کرد. آبان ماه امسال ۴۱۰۰ مورد معامله مسکن در شهر طهران به امضا قبض که نسبت به ماه پایانی تابستان که خرید و فروش به پایین‌ترین سطح خویش واصله بود ۴۶ درصد و نسبت به فروردین ماه نصف تعطیل ۲۰ درصد افزایش نشان می‌دهد. به عقیده می‌رسد متقاضیانی که سطح کنونی قیمت‌ها را پذیرفته‌اند به تدریج وارد بازار شده‌اند.
مسکن به عنوان یک دارایی مقاوم همواره خود را به انتظارات تورمی تطبیق می‌دهد. بر این اساس، نوسانات ماهیانه برای متقاضیان راستین اهمیت چندانی ندارد. البته پس از تیرماه امسال با بروز نشانه‌های رکود، نوسان‌گیران بازار مسکن را ترک کردند و احتمالا برای ۱۰ الی ۱۲ فصل آینده اقدام به خرید نمی‌کنند.
تجربه سیکل‌های رونق و رکود مسکن در سال‌های ۱۳۶۸، ۱۳۸۶، ۱۳۹۲ و ۱۳۹۷ اثر دیتا بازار مسکن بعد از دوره اختصار مدت رونق، وارد رکود ۱۰ تا ۱۵ فصل خواهد شد. رکود اوایل سنه ۱۳۹۲ تا آخر ۱۳۹۶ بالغ بر ۱۵ فصل به درازا انجامید که طولانی‌ترین دوره در چهار بازه زمانی مذکور بوده است.
بروز دو عامل جنباننده در بازار مسکن
دو عامل رونق‌بخش، تقاضای راستین را به سمت بازار مسکن سوق داد؛ به تعقیب تفریق هفت درصدی بها نسبت به نقطه‌ی اوج و نزدیک شدن به ماه‌های پایانی سال، طرف درخواست به تدریج با برگرفته از دوره ها ماضی خود را برای خرید حاضر می‌کند.
قیمت ماهیانه مسکن شهر طهران در وضعیت کلی دو درصد کاهش داشته است. رقم افت بها نسبت به نقطه‌ی اوج بازار در تیرماه به هفت درصد می‌رسد. کاهش قیمت‌ها از یک طرف و نگرانی از بابت تورم سیستماتیک در فرجام سنه و نشانه تغییر نرخ بنزین، برخی متقاضیان مصرفی را به خرید مجاب کرد. به طوری که داد و ستدها در دو ماه ماضی به ترتیب ۲۲ و ۱۹ درصد بالا رفت.
در شرایط فعلی، کارشناسان معتقدند که هر دو طرف عرضه و درخواست در بازار مسکن به فهم مشترک رسیده‌اند. از یک طرف مالکان به این نتیجه رسیده‌اند که ظرفیتی برای رشد قیمت هستی ندارد. خریداران نیز می‌دانند که نمی‌توان چشمداشت ریزش شدید قیمت را داشت. آبان ماه ۱۳۹۸ با این‌که معدل کلی قیمت مسکن شهر طهران دو درصد نسبت به ماه قبل متعلق به کاهش داشته ولی جزئیات گویای آن است که بها در ۱۵ منطقه نیم جنوبی و پرتقاضای شرق و غرب، رشد یافت ولی با پروا به افت نسبتا بسیار قیمت‌ها در مناطق ۱، ۲، ۳، ۶، ۸، ۱۱ و ۲۰ میانگین همه دو درصد کاهش نشانه داد.
نمایه‌های دریافتی حاکی از آن است که بها مسکن به کف نزدیک شده و متقاضیان موثر که منزل را به قصد سکونت خریداری می‌کنند برای خرید حاضر می‌شوند. البته با هستی افزایش بها آهن‌آلات و نرخ دستمزد که به تعقیب افزایش بها بنزین اتفاق افتاد کارشناسان، تورم دوباره را برای بازار مسکن متصور نیستند.
- ۹۹/۰۳/۱۱