بنابر اصول و قواعد دانش اقتصاد، عرضه و تقاضای کارساز در بازار تعیین‌کننده بها یک کالا هستند که از متغیر بها به عنوان عامل جیره‌بندی کالا نیز تلقی می‌شود. با عنایت به شرایط نامطمئن تصمیم‌گیری و بلوکه شدن نقدینگی در بخش‌های گوناگون و رکود فعلی حاکم بر اقتصاد کشور، بالتبع دولتمردان و اقتصاددانان را بر آن داشته لغایت راهکارهایی بهینه (اثربخش و مختصر هزینه) برای عبور از شرایط گذار بیابند.
یکی از مهم‌ترین و موثرترین راهکارها، درمان شرایط بازار مسکن و برگشت رونق به این بازار است. بدیهی است که بازار مسکن بزرگترین و اثرگذارترین تقسیم اقتصادی کشور (به لحاظ ارتباطات اسبق و بازپسین با دیگر بخش‌های اقتصادی) محسوب می‌گردد و در چهره بروز شوک (مثبت یا منفی) در این بازار، کل اقتصاد تحت تاثیر قرار خواهد گرفت.
زمانی رونق در بازار مسکن برپایی خواهد شد که رشد شاخص بها مسکن (بازدهی بازار مسکن) از رشد شاخص قیمت در همه اقتصاد (بازدهی در بازارهای موازی) بیشتر باشد، لذا در این حالت، منابع مالی به سمت این بازار روانه خواهد شد.
بنابراین برای رسیدگی وضعیت رونق یا رکود در بخش مسکن باید عوامل اثرگذار در تعیین شاخص بها در این بخش را مورد بررسی قرار داد، لذا این امر نیز از مطالعه مولفه‌های سمت عرضه و تقاضا در دسته مسکن حاصل خواهد شد.
عوامل سمت عرضه تاثیرگذار در بها مسکن
قیمت پایان یافته در تقسیم مسکن همواره متاثر از دو عامل مهم بها زمین و قیمت ساخت که دربرگیرنده مصالح و مجوزها و دیگر امور، است. طبق مستندات و آمارهای موجود، بخش هزینه مربوط به تامین زمین، بیش از 60 درصد و هزینه بخش ساخت و ساز و تامین مصالح و ... کم و بیش به 40 درصد بها پایان یافته مسکن را به خویش وابستگی می‌دهد. بنابراین در تشریح عوامل سمت عرضه به موارد زیر می‌توان اشاره کرد:
1) بها زمین: گرایش زمین‌داران به فروش یا عدم فروش زمین که تعیین‌کننده قیمت زمین است و از شرایط روانی در اقتصاد ناشی می‌شود در تعیین بها مسکن بهره به سزایی دارد.
2) هزینه ساخت وساز: افزایش شاخص بها تولیدکننده و افزایش شاخص بها ریالی واردات که از رخدادهای بین‌المللی و نرخ ارز ناشی می‌شود، در تعیین خرج ساخت و ساز مسکن تاثیرگذار است.
3) مالیات بر بخش مسکن: با عنایت به گردآوری سامانه مالیات در حوزه مسکن، این اقدام در عرضه و تسریع در فروش ملک و برآیند اینکه در کاهش توان چانه‌زنی مالک کارایی به سزایی دارد.
4) سیاست‌های محرک: باعنایت به اینکه ساخت مسکن و عرضه پایانی آن زمان‌بر بوده و در کوتاهی مدت بی‌کشش است بنابراین سیاست‌های جنباننده دولت در راستای برپایی رونق در این تقسیم در کوتاهی مدت و حتی وسط مدت تظاهر نمی‌کند، لذا این عامل می‌تواند در بلندمدت در تقسیم مسکن تاثیرگذار باشد.
عوامل سمت درخواست تاثیرگذار در قیمت مسکن
1) نرخ شهرنشینی: این شاخص که به عنوان عامل جمعیتی متعلق به اسم می‌برند، بارزترین و پایدارترین عامل در بخش تقاضای نهفته محسوب می‌شود که در چهره افزایش توان خرید به تقاضای کارساز تبدیل خواهند شد.
2) نرخ اجاره‌بها: با افزایش اجاره‌بها، انگیزه فروش مالکان تفریق یافته و ارزش ذهنی ملک در بازار مسکن افزایش می‌یابد، فلذا این عامل اثرهمسو با بها مسکن دارد.
3) درآمد سرانه: این عامل نیز از طریق افزایش تاب خرید، در تبدیل چگونگی متقاضیان بالقوه به متقاضاین بالافعل در مسکن تاثیرگذار است.
4) اعتبارات بانکی: تسهیلات و اعتبارات بانکی در تقسیم ساخت و عرضه مسکن همواره در گزین کردن سازندگان بوده و کاهش و افزایش چنددرصدی نرخ سود تسهیلات پرتو قابل توجهی در قیمت تمام شده و عرضه مسکن ندارد، لذا در این چهره اگر به اثرگذاری این عامل از سمت درخواست پروا کنیم، مشاهده می‌کنیم که افزایش اعتبارات بانکی و تسهیل و تسریع در پرداخت تسهیلات در افزایش تقاضای کارساز در دسته مسکن قابل توجه بوده است.
5) مالیات بر تقسیم مسکن: اگر نظام مالیات بر مالکان مسکن را در عقیده بگیریم، این عامل موجب عدم رغبت به واسطه‌گری و دلالی و بالتبع تفریق تقاضا در این تقسیم خواهد شد.
6) نرخ رشد نقدینگی: در صورت افزایش حجم نقدینگی در شرایط فعلی اقتصاد، این منابع مالی به انگیزه ضعف سایر بازارهای دارایی از جمله بازار بورس، به سوی بخش مسکن و به چهره سوداگرانه سوق می‌یابند که موجب افزایش تقاضا خواهد شد.
عوامل مؤثر بر بازار مسکن را در سطوح گوناگون می‌توان طبقه‌بندی و بررسی نمود. بطور کلی این عوامل یا از قوای باطنی بازار نشأت می‌گیرند، یا از بیرون بازار بر متغیرهای مسکن اثرگذار خواهند بود.
عوامل باطنی بازار مسکن را می‌توان به دو بخش «عوامل مؤثر بر عرضه» و «عوامل مؤثر بر تقاضا» بخش کرد. «هزینه زمین» و «هزینه ساخت بنا»، هزینه‌های سمت عرضه مسکن را تشکیل هستند. این عوامل تحت تاثیر عواملی چون سیاست‌های عرضه زمین، تسهیلات، هزینه ساخت و اجرت قرار می‌گیرند. طرف تقاضای بازار نیز شامل «تقاضای مصرفی مسکن» و «تقاضای سرمایه‌ای مسکن» است که تقاضای سفته‌بازی نیز بخشی از تقاضای سرمایه‌ای مسکن به حساب می‌آید. تقاضای مصرفی مسکن به‌شدت تحت تاثیر «درآمد سرانه خانوار» و «قیمت مسکن» پیمان می‌گیرد، اما تقاضای سرمایه‌ای متاثر از «بازدهی دیگر دارایی‌ها»، «نسبت بها به اجاره» و «تورم» است.
متغیرهای بیرونی بازار نیز که نقش مهمی در تحولات بازار مسکن ایفا می‌کنند، به دو بخش «متغیرهای احسن اقتصادی» و «متغیرهای فرهنگی اجتماعی» دسته می‌شوند. از آنگونه متغیرهای احسن اقتصادی کارساز بر بازار مسکن، می‌توان به درآمد نفت، نقدینگی، تورم، تسهیلات اعطایی به تقسیم مسکن و بازدهی سایر بازارهای موازی اشاره کرد. وانگهی برخی از متغیرهای فرهنگی اجتماعی همانند رشد جمعیت و رشد تعداد خانوار نیز می‌توانند با اثرگذاری بر عرضه یا تقاضای مسکن سبب تغییر در قیمت و تحرکات بازار مسکن شوند. در نمودار ذیل بطور چکیده متغیرهای اثرگذار بر بازار مسکن ترسیم شده است.